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Les constructions sur sol d'autrui

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Ce procédé fréquent, en particulier dans le cadre d’un bail rural ou d’une société, présente certains risques sur le plan juridique et fiscal et nécessite un encadrement contractuel particulièrement précis.

Aux termes des dispositions des articles 552 et 555 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Ainsi, lorsque des plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever. Toutefois, si le tiers est de bonne foi, le propriétaire ne pourra exiger la suppression des constructions et devra indemniser le constructeur.

C’est ce principe que l’on qualifie de droit d’accession.

Il trouve son application dans plusieurs situations qui concernent l’exploitation agricole, comme en particulier :

  • des travaux d’amélioration, ou d’équipement réalisés par un fermier sur le fonds loué (drainage par exemple),
  • la construction d’un bâtiment d’exploitation par une société sur un terrain appartenant personnellement à l’un des associés,
  • la construction par des époux communs en biens, sur un terrain appartenant en propre à l’un deux.

 

Bail à ferme

Afin d’éviter le mécanisme de l’accession résultant de l’article 555 du code civil, les travaux d’amélioration ou de construction entrepris par le preneur sur le fonds loué doivent faire l’objet d’une procédure d’autorisation ou d’information préalable.

S’agissant de la date de l’accession par le bailleur à la propriété des constructions, ou des plantations, un arrêt de la Cour de Cassation du 25/02/2016, a jugé que ces derniers deviennent la propriété du bailleur, à la date d’expiration du bail au cours duquel ils ont été effectués.

Ainsi, le preneur perd-il la propriété des aménagements réalisés à la date du renouvellement du bail, ce qui pose de sérieux problèmes en cas de cession ou de transmission de l’exploitation, ou encore d’apport en société de cette dernière, le preneur ne pouvant ni les intégrer, ni les valoriser.

La seule solution pour pallier cet inconvénient est d’établir une convention avec le bailleur reportant la date d’accession de ce dernier à la sortie des lieux du preneur.

L’indemnisation du preneur à sa sortie, par le bailleur au titre des améliorations apportées au fonds fait l’objet de dispositions particulières résultant des dispositions des articles L 411-69 et ss du CRPM.

 

Sociétés

Il s’agit du cas fréquent de la construction d’un bâtiment ou de l’aménagement d’un système drainant sur un fonds appartenant à l’un des associés.

En l’absence de convention écrite conclue entre la société et l’associé propriétaire, l’accession au profit de ce dernier de la propriété de l’aménagement ou de la construction s’opère de plein droit, et immédiatement.

La société ne peut revendiquer la propriété des biens concernés et est seulement titulaire d’un droit de créance à l’égard du propriétaire.

Il est, par conséquent, indispensable qu’une convention soit établie entre la société et l’associé, aux fins de prévoir les conditions de réalisation des aménagements par la société ainsi que le sort de ces derniers lors de la sortie de l’associé de la société.

Plusieurs hypothèses à cet égard sont possibles :

  • l’accession immédiate ou différé au profit du propriétaire du sol
  • la conservation de la propriété de l’ouvrage par la société (absence d’accession)
  • l’indemnisation de la société ou la remise gratuite des constructions à la sortie de l’associé.

 

Indemnisation

Soit, il est fait application des règles prévues en la matière à l’article 555 du code civil, soit des modalités spécifiques sont arrêtées librement entre les parties.

Le code civil prévoit à ce titre deux options au choix du propriétaire :

  • remboursement du coût des matériaux et de la main d’œuvre estimés à la date de l’accession, compte tenu de l’état actuel de l’ouvrage,
  • indemnisation du constructeur sur la base de l’augmentation de la valeur du fonds.

 

Remise gratuite des constructions

Attention : l’administration fiscale considère qu’une remise gratuite constitue un supplément de loyer et est imposable entre les mains du propriétaire au titre de l’impôt sur le revenu dû pour l’année en cause.

 

Afin de parer à ces situations, en particulier en matière de construction de bâtiments, il est conseillé d’unifier la propriété du sol et de ces derniers, en cédant le terrain d’assiette à la société soit au moyen d’un apport, soit d’une vente.

Cependant, pour éviter, en cas de cession à titre onéreux, une taxation trop lourde au titre des droits d’enregistrement (5,90 %), il sera nécessaire que l’associé et la société aient convenu préalablement de l’absence d’accession de la construction au profit du propriétaire du terrain.

A défaut, la valeur de la construction devra être intégrée au prix de cession, la société pouvant cependant porter en déduction de ce dernier, sa créance, en raison de l’investissement réalisé.

 

Epoux

Le cas le plus fréquemment rencontré est celui de deux époux, mariés sous le régime de la communauté de biens qui construisent une maison d’habitation sur un terrain appartenant en propre à l’un d’eux.

La maison appartient à l’époux propriétaire du sol, si bien qu’en cas de divorce, il sera impossible à l’autre époux de revendiquer la propriété de cette dernière.

Deux solutions pour pallier cette situation :

  • mettre en communauté le terrain d’assiette dans le cadre d’un contrat de mariage,
  • dans l’hypothèse où le terrain ferait l’objet d’une donation par les parents de l’un des époux, stipuler dans l’acte de donation que celle-ci est acceptée pour le compte de la communauté des biens existant entre le donataire et son conjoint.

 

Yves BOZEC, juriste

Tel : 03 87 66 12 57. Email:yves.bozec@remove-this.moselle.chambagri.fr