Appui juridique et barèmes

Que ce soit sur les bâtiments en vue d'améliorer leur efficience ou sur les terres pour accroître leur productivité, le fermier a la possibilité d'engager des travaux sur les biens dont il est preneur

La loi enferme de manière très stricte ce droit et il est important d'en connaitre les modalités précises, compte tenu de la lourdeur des investissements, afin d'éviter les litiges avec le bailleur et permettre l'indemnisation des travaux en fin de bail.

Plusieurs procédures sont prévues en fonction de la nature et de l'importance des travaux.

Travaux nécessitant l'information au bailleur

Il s'agit des travaux d'amélioration de l'habitat et de ceux figurant sur un liste publiée par département par arrêté préfectoral. Pour la Moselle, cette liste résulte d'un arrêté du 7 juin 1971. Elle vise les travaux de viabilité (eau, électricité, assainissement), la collecte des effluents d'élevage, tous travaux sur bâtiments existants et sur les têtes de l'exploitation en vue d'une meilleure rentabilité. Attention, l'aménagement d'un réseau de drainage, sauf s'il s'inscrit dans un programme collectif n'entre pas dans cette catégorie Sont également visés tous les travaux d'amélioration, à l'exception des productions hors sol et des plantations, dont la durée d'amortissement n'excède pas une durée de six ans après l'expiration du bail. L'amortissement est fixé à 6 % par an, sauf pour les travaux figurant sur un tableau établi par arrêté préfectoral (cf tableau ci-contre).

Exemple : installation d'alimentation électrique aménagée en 2015 sur un bâtiment loué dans le cadre d'un bail à long terme de 18 ans ayant pris cours le 11 novembre 2014. La table d'amortissement départementale retient une durée d'amortissement de dix à quinze ans. Le bail venant à expiration le 11 novembre 2032, une simple information du bailleur suffira car les travaux seront amortis en 2030, soit moins de six ans après l'expiration du bail. Procédure d'information : notification au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception avec un devis descriptif et estimatif joint, deux mois avant l'exécution des travaux. Les travaux peuvent être entrepris si le bailleur ne s'y est pas opposé en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux.

Travaux nécessitant l'accord du bailleur

 - plantations, bâtiments hors sol, méthanisation : notification par LR avec AR pour accord du bailleur et à défaut demande d'autorisation judiciaire

- autres travaux : notification par LR avec AR au bailleur ainsi qu'à un comité technique départemental. En cas de refus du bailleur, le comité peut autoriser les travaux s'il juge qu'ils sont utiles pour l'exploitation. Le bailleur, en cas d'opposition persistante, a la possibilité de saisir le tribunal paritaire, lequel examinera le bien fondé de sa demande.

L'aménagement d'un système drainant individuel entre dans cette catégorie (sauf s’il est amorti moins de six ans après l'expiration du bail). En conséquence l'accord du bailleur devra être sollicité.

 Il est à noter que si les travaux nécessitent un permis de construire, le preneur pourra déposer la demande en son nom propre.

Propriété des améliorations

A l'exception des plantations, le preneur demeure propriétaire des travaux et des investissements réalisés jusqu'à sa sortie des lieux. Il peut même les céder soit dans le cadre d'une cession de son bail, soit lors de son adhésion à une société d'exploitation.

Le preneur a droit à une indemnisation en fin de bail pour les améliorations réalisées :

Cette indemnité est due qu'elle que soit la cause qui met fin au bail. Par contre elle est subordonnée à la condition que les travaux aient été régulièrement exécutés.

S'agissant des bâtiments d'exploitation et des ouvrages incorporés au sol, l'indemnité est égale à la valeur à neuf des travaux à la sortie des lieux diminuée d'un amortissement par année de bail depuis leur mise en service. Cet amortissement est fixé forfaitairement à 6 % par an sauf à l'égard des travaux qui figurent sur la liste départementale pour lesquels une durée d'amortissement spécifique est retenue.

Pour les plantations, l'indemnité est égale à l'ensemble des dépenses exposées par le preneur

Exemple de calcul :

Drainage aménagé par un fermier sur une surface de 20 ha en 2000 pour un coût de 25 000 €. Sortie des lieux du fermier en 2015 pour cause de retraite.

Valeur à neuf des travaux estimée en 2015 : 39 000 €

Durée d'amortissement : 30 ans (table départementale).

Montant de l'indemnité : 40 000 € x 10/30eme = 13 000 €

Il est précisé qu'en cas d'exercice du droit de reprise du propriétaire l'indemnité est calculée en fonction de la valeur résiduelle d'utilisation du bien même s'il est complètement amorti.

 En conclusion , il est impératif de respecter rigoureusement les procédures d'information ou d'autorisation prévues par la loi, à peine de perdre tout droit à indemnisation et de se voir contraint par le bailleur de remettre en état initial le bien loué.

Lorsque le preneur projette de réaliser des travaux peu de temps après la conclusion du bail, il est opportun de stipuler l'autorisation du bailleur pour ces derniers. Attention de ne pas être trop général dans la formulation, ces derniers devront être décrits de manière très précise en indiquant qu'ils contribuent à l'amélioration des biens loués. Un état des lieux pourra également être établi pour apporter la preuve des améliorations et l'ensemble des factures concernées.

Dans l'hypothèse où l'exploitant réaliserait lui même les travaux sans faire appel à une entreprise il sera utile, afin d'éviter tout litige en fin de bail, de s'accorder avec le bailleur au moment de l'autorisation sur la quantité de main d'œuvre nécessaire.