Le bail cessible hors cadre familial

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Institué par la loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006, conjointement avec le fonds agricole dont il devait constituer le socle, le bail cessible est un type particulier de bail à long terme, peu répandu dans notre département, mais dont il est digne d’intérêt de connaître le régime qui présente à la fois des avantages et des contraintes du côté du bailleur comme du preneur.

Le bail cessible, comme son nom l’indique, est destiné à faciliter la transmission de l’exploitation agricole, en permettant le transfert du foncier loué à un tiers repreneur, contrairement aux baux classiques, par nature incessibles sauf au conjoint, au partenaire pacsé ou à un descendant.

Forme du bail

Il doit être établi par acte notarié, compte tenu de sa nécessaire publication au Livre Foncier.

Durée du bail et renouvellement

Dix-huit ans, avec renouvellement par tacite reconduction pour une nouvelle période de 9 ans.

Fermage

Le fermage est majoré de 50 % par rapport au montant maximum prévu par les arrêtés préfectoraux départementaux en ce, compris le supplément prévu pour les baux de longue durée.

Ainsi en Moselle, le fermage maximal susceptible de l’être retenu pour un bail cessible portant sur des terres nues situées dans le plateau lorrain sud s’élève à :

·         Maximum bail de 9 ans :                                113,47 €/ha

·         Majoration pour bail à long terme :               + 23 %

·         Majoration pour bail cessible :                       + 50 %

soit un fermage annuel de :                                 209,35 €/ha

Cession du bail

La cession ne nécessite pas une autorisation du bailleur mais une information, délivrée par lettre recommandée avec AR.

Le bailleur peut s’opposer à la cession en saisissant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux dans les deux mois, à condition cependant qu’il justifie d’un motif légitime comme le défaut de capacité et d’expérience professionnelle du cessionnaire par exemple.

Non renouvellement du bail

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, sans motif, à condition d’adresser un congé au preneur par acte d’huissier au moins 18 mois avant la date d’expiration du bail.

Cependant, dans ce cas, il doit indemniser le preneur du préjudice subi.

Il s’agit d’une véritable indemnité d’éviction qui doit en réalité compenser le manque à gagner du preneur en raison de la perte de son bail.

Dans le cas d’une exploitation détenue intégralement sous forme d’un bail cessible, l’indemnité à verser peut s’avérer très lourde pour le bailleur.

Droit de préemption du preneur

Le preneur bénéficie de la priorité en cas de vente du bien loué, mais avec la restriction que l’action en révision judiciaire du prix, en cas d’excès de ce dernier, lui est interdite.

Pas de porte

Les dispositions de l’article L 411-74 du CRPM qui sanctionne les pas de porte demandés lors de l’entrée dans les lieux du preneur ne s’appliquent pas aux baux cessibles.

En conclusion

Le bail cessible est avantageux pour le preneur du point de vue de la liberté de sa cession en facilitant la transmission de l’exploitation louée. Il permet au bailleur de percevoir un revenu foncier plus rémunérateur, de négocier en tant que de besoin, un droit d’entrée, et de reprendre le bien loué sans avoir à justifier d’un engagement d’exploitation personnelle, mais avec l’inconvénient non négligeable de devoir verser une indemnité au preneur en cas d’éviction de ce dernier.

Yves BOZEC
Juriste, sous-Directeur
Service juridique, territoires
Tél. 03.87.66.04.58
mail : yves.bozec@remove-this.moselle.chambagri.fr

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